Mezzanotte in Consiglio regionale: approvata una modifica di legge che rischia di trasformarsi in un gigantesco regalo alla speculazione immobiliare, con conseguenze potenzialmente molto pericolose.

È successo quasi a mezzanotte, qualche giorno fa durante il Consiglio regionale. Un emendamento delicatissimo è stato approvato dal centrodestra e dal Partito Democratico con una formulazione estremamente generica e potenzialmente pericolosa per il futuro urbanistico, economico e sociale del Molise.

Gli unici consiglieri regionali che si sono opposti sono stati Massimo Romano, Andrea Greco, Angelo Primiani e Roberto Gravina.

La norma consente il frazionamento e la vendita delle unità immobiliari all’interno delle strutture turistico-ricettive senza determinare formalmente il cambio di destinazione d’uso. (Emendamento completo nei commenti)

Nella pratica, il rischio concreto è che camere d’albergo, residence e strutture turistiche vengano trasformati di fatto in appartamenti privati, continuando però a mantenere lo stesso regime urbanistico e fiscale.

Gli oneri di urbanizzazione per gli alberghi sono generalmente inferiori rispetto a quelli previsti per le abitazioni. Questo perché le strutture ricettive (alberghi, B&B, pensioni) sono classificate come attività produttive, con un carico urbanistico e un impatto sui servizi pubblici differenti rispetto alle abitazioni.

Le abitazioni a uso residenziale pagano infatti sia gli oneri di urbanizzazione primaria (strade, fogne, illuminazione) sia quelli di urbanizzazione secondaria (scuole, asili, verde pubblico).

Le strutture alberghiere e ricettive, invece, sono soggette a tabelle parametriche separate che, nella maggior parte dei regolamenti comunali, prevedono tariffe al metro quadro o al volume inferiori rispetto al residenziale.

Ed è proprio qui che rischia di crearsi uno squilibrio enorme.

I Comuni potrebbero trovarsi ad affrontare maggiori spese, una pressione crescente sui servizi pubblici e, contemporaneamente, minori entrate.

A quel punto gli scenari concreti sarebbero sostanzialmente due: • il primo: aumentare tasse e tariffe per i residenti, così da compensare i maggiori costi e le minori entrate; • il secondo: aprire centinaia, forse migliaia, di contenziosi tra Comuni, Regione e proprietari degli immobili su IMU, classificazioni catastali, destinazioni d’uso reali e utilizzo effettivo degli appartamenti.

Norme di questo tipo rischiano inoltre di incentivare ulteriormente acquisti speculativi, creando una crescita artificiale dei prezzi lungo la costa molisana.

E quando il mercato immobiliare viene spinto più dalla speculazione che dai reali bisogni abitativi dei residenti, le conseguenze sono inevitabili: aumento dei prezzi, squilibri sociali e impatto sul valore degli immobili.

Un emendamento del genere rischia di diventare una calamita per operazioni speculative e colpisce in particolare un territorio già oltremodo esposto alla contaminazione di interessi opachi e infiltrazioni…

Basta ascoltare ciò che ha dichiarato pochi giorni fa il Procuratore nazionale antimafia, dott. Giovanni Melillo:

“L’espansione affaristica e i processi di accumulazione della ricchezza delle mafie foggiane vanno ben oltre i confini della provincia di Foggia e hanno letteralmente invaso le regioni circostanti come Molise e Abruzzo. Le mafie foggiane partecipano a pieno titolo a processi di riciclaggio e investimento speculativo. Quando tutto ciò sarà chiaro, probabilmente si farà un passo avanti importante nella comprensione di un fenomeno che è in grado di strozzare letteralmente la vita, non semplicemente la vita economica, ma la vita sociale e democratica di un’intera comunità”.

Parole pesantissime, che dovrebbero imporre prudenza assoluta quando si mettono mano a norme che possono moltiplicare operazioni immobiliari, compravendite frammentate e investimenti poco trasparenti.

Approfondimento Tecnico :
Le strutture alberghiere e turistico-ricettive sono soggette a tabelle parametriche autonome e spesso agevolate che, nella maggior parte dei regolamenti comunali, prevedono tariffe al metro quadro o al volume inferiori rispetto a quelle previste per il residenziale. Per tali ragioni, in caso di cambio di destinazione d’uso da abitazione ad albergo o viceversa, si determina normalmente l’obbligo di corrispondere la differenza degli oneri urbanistici, trattandosi di un’operazione qualificata come mutamento verso una diversa categoria di carico urbanistico.

Poiché la destinazione residenziale richiede una maggiore incidenza di servizi pubblici e collettivi, il passaggio da struttura ricettiva ad abitazione comporta quasi sempre il pagamento integrale degli oneri di urbanizzazione previsti per la nuova destinazione residenziale.

Ulteriormente rilevanti risultano gli effetti sotto il profilo socio-economico. Le strutture produttive e turistico-ricettive generano infatti occupazione, indotto economico, ricchezza e sviluppo territoriale, mentre le strutture residenziali sono spesso considerate meno funzionali alla crescita turistica delle aree interessate. Per tale ragione il legislatore tende storicamente ad agevolare le attività produttive, ritenute capaci di produrre benessere stabile per il territorio, mentre gli interventi esclusivamente residenziali vengono maggiormente circoscritti e limitati, in quanto frequentemente produttivi di benefici economici soltanto nella fase edificatoria, con fenomeni riconducibili a mere operazioni speculative.

Da ciò deriva la scelta del legislatore di non liberalizzare indiscriminatamente le operazioni di cambio di destinazione d’uso tra categorie urbanistiche differenti, in considerazione delle rilevanti implicazioni urbanistiche, erariali e sociali che tali trasformazioni comportano.

Sotto tale profilo, la previsione normativa oggetto di contestazione appare errata sia dal punto di vista legislativo sia sotto il profilo della pianificazione territoriale e dello sviluppo economico. La disciplina regionale rischia infatti di risultare censurabile anche sul piano costituzionale, avendo invaso un ambito ,quello urbanistico . regolato dai principi fondamentali fissati dalla legislazione statale e, in particolare, dal d.P.R. n. 380/2001.

Sul punto assume rilievo l’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001, il quale disciplina il mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante distinguendo espressamente la categoria “residenziale” da quella “turistico-ricettiva”, individuate rispettivamente alle lettere a) e a-bis):

a) residenziale;

a-bis) turistico-ricettiva;

b) produttiva e direzionale;

c) commerciale;

d) rurale.

La stessa norma prevede che costituisca mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni diversa utilizzazione dell’immobile che comporti il passaggio da una categoria funzionale ad un’altra, anche in assenza di opere edilizie.

L’art. 23-ter stabilisce inoltre che il mutamento di destinazione d’uso tra le categorie a), a-bis), b) e c) sia ammesso esclusivamente per singole unità immobiliari ubicate nelle zone A), B) e C) di cui al D.M. 2 aprile 1968 n. 1444, ossia in aree già urbanizzate o residenziali, e sempre nel rispetto delle normative di settore e delle eventuali prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali.

La norma precisa altresì che, pur non essendo richiesto il reperimento di ulteriori aree per servizi pubblici o parcheggi, resta fermo il pagamento del contributo relativo agli oneri di urbanizzazione secondaria.

Ai sensi del comma 1-quinquies, il mutamento di destinazione d’uso è inoltre subordinato al rilascio dei necessari titoli edilizi, mediante SCIA o altro titolo abilitativo previsto dalla legge.

La destinazione urbanistica dell’immobile è infine individuata, ai sensi del comma 2, dalla documentazione prevista dall’art. 9-bis del medesimo d.P.R. n. 380/2001.

Particolarmente rilevante appare inoltre il comma 3 dell’art. 23-ter, secondo cui le regioni devono adeguare la propria legislazione ai principi contenuti nella norma statale, principi che trovano in ogni caso applicazione diretta.

Ne consegue che, secondo la disciplina nazionale non derogabile dalle regioni, la destinazione turistico-ricettiva e quella residenziale appartengono a due distinte categorie funzionali autonome. La possibilità di operare cambi di destinazione d’uso tra tali categorie è stata ammessa dal legislatore statale soltanto entro limiti precisi: esclusivamente per singole unità immobiliari, nelle zone A), B) e C), cioè in contesti già urbanizzati o residenziali, e con corresponsione dei relativi oneri.

Non è stata invece prevista la possibilità di effettuare trasformazioni massive riguardanti interi complessi immobiliari o edifici ubicati in zone turistico-alberghiere, né tantomeno la possibilità di procedere senza il pagamento degli oneri aggiuntivi dovuti.

Da ciò deriva il rischio che eventuali previsioni regionali più estensive possano determinare effetti distorsivi e speculative, sino a configurare ipotesi di lottizzazione abusiva suscettibili anche di confisca, analogamente a quanto emerso in recenti vicende giudiziarie nelle quali normative regionali hanno superato i limiti fissati dalla legislazione urbanistica nazionale.

La previsione contestata rischiava dunque di trasformarsi non in un reale beneficio per la categoria imprenditoriale, ma in un intervento normativo improprio, potenzialmente dannoso e giuridicamente pericoloso sia per gli operatori economici sia per i comuni e la collettività.